南京买房逻辑鄙视链

　　这是一篇让外地人最快了解南京楼市的底层逻辑的干货。也是南京楼市内在的鄙视链。

　　跟着规划买房的南京人大多吃到了肉，时至今日，南京四面开花，各个区域都有自己的核心，那么放到楼市投资，如何抓住重点区域，从南京的投资地图说来。

　　而南京几个投资热门区域价格也在3万，这就很难得了，证明南京的投资门槛其实并不高，或者说，因为限价并没有拉开明显差距。

　　南京楼市分八大板块，各个内部又分三六九等。所以既要在区域内横向比，也要在总价范围内纵向比。

　　南京每丢出一个新的城市中心论，就会冠以新的城市增长极河西新城、南部新城、江北新区及紫东地区，从定位上是一个级别的

　　这就是区域规划要看层级，是市级主导，还是区级主导，决定了它能导入多少资源，比如加快地铁开工，名校入住，甚至跨区作出行政决定，特事特办所以这四个是规划级别最高的新区，然而也是风光与槽点同在：

　　河西经过20年的努力，拥地王入怀，已成南京新富人区，河西南的投资客扎堆，配套欠缺和南外学区师资不强是弊端；

　　江北已成南京鸡血区，把南京的对外名片：唯一自贸区、国家级新区都收入囊中，风光无限，但开发周期长，教育短板，产业人口导入，投资客过多，是弊端；

　　2020年大校场出场，起步价就直追河西，面积也从100平直接跨到140平，土地出让量价都略超河西一点点，让河西很有压力，机场跑道商业地标落地，主城区城建狂魔，野心勃勃

　　紫东地区的践行，是南京迫切要提升首位度下的一个战略，那就意味着大干快上，特事特办，甚至对标雄安，核心区规划全球招标。

　　配套欠缺是弊端。2019年声音最大，但2021年几乎断档，发声变少，限价厉害，热度依旧

　　四大新城，除了河西，其他都在设起步阶段，江北紫东南部新城个个都嗷嗷待哺，等着基建，这也是问题所在。

　　南京的框架拉得这么大，转的过来吗？1000亿砸一个新城和砸3个新城，效果当然不同

　　鼓楼滨江江宁上秦淮栖霞燕子矶贾西 新玄武鼓楼滨江位居主城，手握南京第一学区，鼓楼区直属名校资源，区域70年主政总价500-1000万之间，但是大量供应65年公寓式住宅，错失打造千万级纯改善板块机会。

　　上秦淮以后就是江宁的纯改善的区域，规划先行，低密度住宅定位，产业有未来科技城的支撑，购买人群是南京南大批的自住改善，需求比较稳妥，没有那么多的投资客。

　　而江宁优质二手房3.5-4万/平，事实证明不仅仅是一家楼盘如此。江宁改善的购买力不容轻视。江宁的财政独立，确保了区域建设投资的持续性。更有可能走出独立的江宁行情。

　　燕子矶距离主城最近，燕子矶短时间承接的更多还是城东仙林的需求，地铁交通配套完善程度和上秦淮比，还有一定差距。短时间，二手房流动性不强。贾西，是雨花圈出来的商务中央区，雨花今年频繁的拍地，高调布局，拉开梯度，光是河西备胎，就有从秀肌肉的程度由高到低

　　贾西、铁心桥、人居森林、岱山、板桥布局5枚棋子，而只要其他4个区域也热销，雨花cbd就能坐稳4.5万，雨花就能全面抬价，雨花的江湖地位就稳了。

　　劣势，雨花老破小拆起来很慢，安置房又太多，城市界面观感很差，对外部的吸引力会打折。

　　城北的购买力远远没有得到满足，把科利华+南师附小的学区作为新楼盘的筹码，明码标价的做法，让不买账的楼盘会陷入被动，学区的标签受到冲击。

　　另外新玄武能整体开发的土地，本来就不多，可施展的空间并不大。这决定了新玄武的天花板有明显上限。

　　多面开花，这些新城是坑还是机会？连官媒自己都自问自答，新的发展重心究竟在哪？

　　你以为是正确的废话，不，这才是南京摊大饼发展的真相，如果你找不准重心，就顺着规划找找，规划的能级，自然就有答案了。

作者：admin

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