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　　2020年9月10日，由北京中指信息技术研究院中国房地产10研究组主办，中指控股（（CIH）、中指研究院承办的“2020中国房地产品牌价值研究成果发布会暨第十七届中国房地产品牌发展高峰论坛

　　十七年来，中国房地产品牌企业砥砺奋进、发展迅猛，品牌价值均值从9.84亿元增长到506.38亿元，增长了50多倍，销售额均值从25.10亿元增长到2044.30亿元，增长了80倍以上，净利润均值从2.30亿元增长到127.85亿元，增长了50倍以上，增速始终保持行业领先水平。

　　2010年以来，性物业服务品牌企业品牌价值均值从8亿元增长到68亿元，增长近8倍；2005年以来，销售服务品牌企业品牌价值均值从2.06亿元到64.54亿元，增长超30倍；房地产金融服务品牌投资类型更加多元，投资形式逐渐由债券投资向股权投资转变；家居品牌融合土地、工程、楼盘、企业等数据，打通地产全产业链，实现项目的全生命周期管理；消费性商业品牌利用大数据进行规划、商业、消费、客群和品牌等要素和场景管理。中国房地产行业日益利用数字化优化用户体验、降低行业的成本，促行业高质量发展。

　　今天的发布会，将发布2020中国房地产品牌价值研究成果，还将举办第十七届中国房地产品牌发展高峰论坛。我谨代表中国企业评价协会向获得2020中国房地产品牌企业表示祝贺，同时也对研究组的辛勤劳动表示感谢！

　　一是加快形成以国内大循环为主体、国内国际双循环互相促进的新发展格局，房地产业在其中将会扮演重要角色，在推进新型城镇化建设、满足人们追求美好生活的居住需求、扩大和提升内需等方面发挥重要作用。

　　二是各地认真贯彻落实“房住不炒”、“房不刺激”的既定方针，房地产业发展将进入一个量减质升的相对平稳发展时期，房地产不可能大起，也不至于出现大落。

　　三是住宅总量过剩与结构性短缺并存的矛盾，决定了房地产既不可能向过去那样大规模扩张，同时也还有较大的发展空间。如城镇化率继续提高、新型城镇化建设、城市更新等刚需，对房地产供给侧仍有不小的拉动。

　　四是房地产业集中度提高，资源、要素、市场份额向优强企业集中，优强房企特别是头部房企责任重大。2020中国房地产品牌价值研究报告显示，房地产品牌10价值大幅提升，便是有力证明。

　　五是发展阶段转换，人们追求美好生活新需求和中国经济高质量发展的新要求，对房地产供给侧结构性改革赋予新期待新使命。这也是最根本、最重要的。

　　新形势、新要求赋予房地产头部企业更大更重要的时代重任，打造更更响亮的房地产品牌，落在广大房企特别是头部房企的肩上。头部房企要义无反顾、责无旁贷地“睁大眼睛做好房地产品牌”。

　　五要强化品牌意识，加强品牌管理，培育品牌文化，精心打造品牌，搞好品牌传播，提高品牌社会知名度、市场美誉度和消费者忠诚度。

　　随着云计算、移动物联网、大数据、人工智能等数字技术的快速创新和应用，数字经济正在成为全球经济社会发展的重要引擎。当前，房企要在激烈市场竞争中实现持续发展，则需从过去的粗放经营转向精细化运营，数字化转型成为必然选择。

　　人工智能、大数据等新兴技术已经渗透于房地产行业各个业务场景，并在提升品牌竞争力、强化品牌传播效能、巩固提升品牌形象等方面正逐步彰显出硬核力量。BIM、智慧工地、智能社区等重塑了产品打造流程和功能体验，用户画像、卖房APP、智慧案场等赋能精准传播，舆情监测、传播效果量化等提高了品牌管理效率。在产品打造方面，数字化应用保障产品质量，服务智能化优化客户体验；在传播渠道方面，客户数字画像助力信息精准触达，线上线下全链路打通，增强品牌传播效能；在品牌管理方面，大数据助力品牌舆情管理和品牌传播效果量化，巩固并提升品牌形象。

　　北京中指信息技术研究院中国房地产10研究组办公室主任、中指研究院常务副院长黄瑜

　　黄瑜：尊敬的各位房地产业界的老总，媒体机构的朋友、金融机构的朋友：大家下午好。非常荣幸我代表北京中指信息技术研究院中国房地产10研究组发布2020中国房地产品牌价值研究报告。

　　北京中指信息技术研究院中国房地产10研究组连续十七年开展品牌价值研究，优选出超1000家品牌企业、近6000个项目作为“2020中国房地产品牌价值研究”对象。研究组根据企业填报的数据、公开发布的数据以及中指数据库数据，对企业5年的经营状况进行系统地交叉复合，基于BVA系数模型、品牌强度系数模型和品牌贝塔系数模型，运用现金流折现法和无形资产评估的理论方法，科学全面地评估房地产品牌价值。

　　十七年来，我们见证了中国房地产品牌成长、壮大辉煌历程，品牌内涵日渐丰富，品牌规模日益壮大。品牌家族内涵更加丰富，中国房地产品牌从2004年的公司及项目2类品牌，发展到2020年包含公司、产品、物业、销售服务、金融等5大类品牌，45个子品牌。品牌家族规模日益壮大，参与我们测算的中国房地产品牌总量由2004年100亿元，增长至2020年13348.4亿元；中国房地产服务品牌总量由2005年180亿元，原来是物业服务，现在所有的服务加总是年2880亿。

　　2020中国房地产性品牌价值的均值达到了506亿，同比增长了36.37%，在过去的17年当中，性品牌的复合增长率达到了26.1%，同时到4家领导品牌企业的品牌价值首次突破了千亿；2020专业领先品牌企业品牌价值均值达到82亿元，同比增长33.22%，17年复合增长率为17.7%；2020区域品牌企业品牌价值均值为56亿元，同比增长29.73%，16年复合增长率为14.5%。规模化、专业化、区域深耕推动了房地产品牌价值的快速增长。

　　我们对26家性企业品牌价值和业绩进行了系统的分析，数据显示，品牌价值增长高于业绩增长，2019销售额均值为2066.5亿元，同比增长11.6%，品牌价值同比增长38.3%，规模化推动品牌价值增长的作用明显。同时，品牌效应带动销售业绩稳步提升。2018年以来，受限价政策的影响，品牌溢价没有得到充分的体现，但是品牌充分带动了市场占有率的逐步提升，品牌价值和销售业绩形成了非常良好的互动。

　　我们的品牌企业横向围绕主业，打造多个系列产品品牌，丰富品牌内涵，其中，绿城围绕高中低端打造了以桂花系、百合系等为代表的7大产品品牌；纵向围绕房地产产业链条，衍生出多元业务品牌，壮大品牌力量，绿城沿着纵向的有产业链，衍生出绿城小镇，同时还派生出了绿城服务、绿城管理、蓝绿双城等一系列品牌。2014年绿城品牌只有9.9亿，经过17年的发展，成为中国品牌价值发展壮大的一个非常经典的典范，延伸了各类的品类，价值也实现了大幅的增长。

　　房地产企业借助实景营销和科技工具提升了客户的体验，同时也提升了客户的满意度。具体来看，领导公司优势明显，品牌三度均值超过70%，品牌的美誉度和忠诚度也是大幅度的提升。

　　在过去的两年当中，特别是2019年到2020年上半年，物业品牌的崛起受到了整个行业的极大关注。2020年物业服务企业品牌的价值增长同比增长了43%，品牌价值均值达到了68亿，区域性的品牌价值均值达到了10亿，性物业服务领先品牌企业品牌价值的增速，高出区域性物业服务品牌企业品牌价值增速10个百分点。根据我们的评价，有三家物业服务百强企业品牌价值超过了100亿，15家物业服务企业的品牌价值超过了50亿。这与物业受到资本市场的关注发挥了极其重要的作用，在品牌价值的评价里面有一个重要的系数叫TobinQ系数，物业服务品牌的TobinQ系数是房地产品牌的TobinQ系数的12倍。我们的服务对于房地产整体品牌价值有很好的放大效应。由于资本的作用，使得物业服务企业获得了很好的发展和支持，这些物业公司上市前和上市之后，无论是从在管面积还是收入方面来看，这些的公司都增加了3倍以上。

　　物业服务企业不仅是只做好住宅，在这个过程中，他们也围绕住宅物业服务进行了一系列延伸，做了细分领域的子品牌，丰富了品牌体系。保利物业针对高端住宅物业、商业物业、乡镇物业三种业态，分别打造了东方礼遇、星云企服、镇兴中国三个子品牌。同时，他们开始进入城市领域的服务，像碧桂园服务也推出了服务2.0，是城市共生的发展计划。基于这些发展，使得物业服务品牌的张力迅速得到扩大。

　　同时企业也通过打造升级“四化”使得企业的满意度大幅提升，四化包括服务的标准化、工作流程的标准化、人员的专业化、业态的多元化，运用智能和科技工具让自己的服务品牌更加智能和高效化。通过“四化”，所有的品牌企业物业服务的满意度水平也保持了80分以上的水准。

　　品牌企业将整个房地产产业链上的开发到服务进行系统地综合之后，自身的产品力和服务力也得到了大幅的提升，通过品牌的输出，提升企业的品牌效益，今年绿城管理成功登陆资本市场。品牌企业基于产品和服务的升级，一方面输出了先进的管理理念和专业化的管理能力，另一方面打造了全生命周期的场景，重塑了新的生活方式，为产业新城、特色小镇、城市更新等领域的发展又提供了一种新模式。同时，通过“生活+”新模式的输出，让品牌的商业效益、社会效益得到了进一步的提升。

　　过去一年当中房地产企业、物业服务企业的品牌管理得到了很大幅度的提升。可以看到在整个品牌谱系当中，不仅是原有的以住宅开发的企业多采用背书品牌的方式，构建商业地产品牌和养老地产品牌都是以背书的形式来打造；同时产业地产的品牌相对来说用更加独立的方式进行系统的操作，产业地产品牌采用独立模式占比超过2/3；物业服务更多的是单一模式的品牌，这个过程中企业不仅裂变出新的各个系列的品牌，同时也进行系统地整合，围绕产业链把服务力和产品力进行整合，之后把品牌规模做大，打造生活品牌服务商的概念。

　　比如说万科整合了住宅、万科物业服务、万科商业等，提出要打造国内领先的城市建设与生活服务商的品牌定位，通过系统再裂变出个多个子品牌，然后进行系统的整合品牌谱系，使公司的品牌发展又上升到一个新的发展阶段。

　　这个过程中，品牌企业都非常善于利用数字进行快速、精准、科学地管理，通过系统的数字化监控、管控使得企业的品牌形象得到了大幅的改善。

　　我们监测到今年很多企业在做企业品牌宣传的时候更多的采用客观的、新闻性的模式来输出自己的内容，提高了内容的真实可信度，使企业的品牌形象得到了更好的改善。

　　在传播方面，品牌企业更加注重内容和特色文化性细节的融合，包括把理念和生活场景结合，以及企业发展愿景和城市的发展系统地融合起来，构建传播的内容，使内容更加有厚度，让品牌形象更加的深入人心。

　　当然，在新的发展时代，大家非常善于利用新媒体来助力企业在传播方面实现乘数效应，通过乘数效应大幅降低了企业的费效比。今年疫情期间恒大利用恒房通做销售，同时很多企业也是用实播带货，打造自己特有的IP形象，让传播内容更加年轻化，让品牌更具温度。金科的“金小宝”等等，以“火”为创造基调，打造了卡通形象，让企业更有亲和力。可以看到房地产企业、物业服务企业在品牌的传播方面确实非常善于利用一些新的工具做一系列的工作。

　　第二，要不断地完善品牌谱系，一方面要注重横向产品系的建造，还要注重纵向各个分类品牌的打造，让品牌谱系更加有立体性。

　　第三，基于内部和外部，利用科技化的工具升级品牌管理，用品牌赋能主业的发展，同时实现品牌的不断输出，变现品牌价值。

　　最后，祝愿大家做的自己，以不变的优质品牌应对瞬息万变的外部不确定性，为践行中国人民的美好生活梦想，无论是开发商还是物业服务商、金融机构，以及所有的业内人士，大家一起来作出贡献。

　　非常荣幸有这样的机会，参加一年一度的品牌峰会，和大家一起做一个分享。今天我分享的题目是《共创温度人居时代》。

　　首先用唐代诗人的诗：“潮平两岸阔，风正一帆悬”。当下的房地产行业，大家知道经过了黄金时代、白银时代，还有人说已经到青铜时代，特别好的市场时候已经过去了，未来相对比较稳健的发展。总之，没有了狂飙突进、风起云涌，没有了“惊涛拍岸、卷起千堆雪”，更像是“山随平野尽，江入大荒流”，两岸开阔，风正帆悬，行稳致远。的确这是一个新时代。它不是的时代，但也不是最坏的时代。

　　首先，中国的经济中长期向好不会改变。目前全球疫情期间，只有中国经济还是向上发展的。可以说在全球是独树一帜，非常闪亮的一颗星。第二，房地产供给端的改革进程不变。第三，“房住不炒”的政策不会改变，非常坚定。第四，地产对中国经济的重要性不会改变。第五，房企对地产行业发展的信心不会改变。

　　房地产企业对中国经济的健康发展充满信心，但是静水深流，房地产内在的理念和逻辑在不断变化。回顾房地产居住变革历程，分为五个年代。首先是建筑的1.0年代，建筑的2.0年代，生活的1.0年代，生活的2.0年代，现在已经到了第五个年代。

　　我们看居住变革的驱动力就容易明白：一是经济的驱动，经济持续发展推动需求升级，供给改善，不同的收入水平会有不同的供给和需求。二是政策驱动，国家在居住方面出台了不少政策，包括加速科技服务生活，提高建设标准，鼓励品牌人居等。三是需求驱动，新生代成为购房主体，对配套服务、科技智能的需求不断增加。四是疫情驱动，大家都感同身受，疫情期间大家对住宅的功能消费、对住宅的要求配套都明显提高了，包括物业方面的需求。

　　我们发现，在这个新的时代，要求更好实现人与人、人与建筑、建筑与城市和谐交融；要求提供的生活空间，能够符合人们居住理想；要求能充分满足人们对健康、舒适、温暖、智能的多元需求。我们给这个时代命名：温度人居时代。

　　再看蓝光发展，蓝光发展现在规模过了千亿，在这个节点上，战略和经营策略也在不断的改变和升级。今年是蓝光成立30周年，目前我们实现了双总部，上海＋成都的双总部运营，构筑了“A＋H”的双资本平台，形成了人居蓝光和生活蓝光的双轮驱动，基本完成了化布局，进入70多个城市。目前双轮驱动也是房地产行业的现状，很多地产公司都有了物业的上市公司，而且物业上市公司在估值方面对地产公司有很大的提升。地产公司估值相对比较低，但是物业反倒比较高，这也是这三两年普遍存在的现象。

　　在这个阶段蓝光也提出了第三次创业，根据我们的战略，就是中而强，稳健前行，利润与规模并重，高质量的增长。这种战略下拟定了三年发展规划，今年夯基础，明年上台阶，后年见成效。我们总结了四宝：产业为本、资本助力、科技赋能，以及人才支撑。这三年核心的具体经营策略就是16个字：精准投资、卓越运营、资本突破、变革创新。从目前地产行业发展来看，投资总量还是很大的，房地产要做好自己小环境，拿对的地，用生意的逻辑，做对的产品，把服务做好，把客户端作到位，才能不断的成长，高质量的增长。

　　现在的问题是行业的新时代和企业的新阶段叠加，提出了一个新的命题，我们如何重塑品牌，赋能企业的高质量增长，其实对地产和物业公司来讲，品牌的价值非常重要。

　　这就是我要分享的第二句古诗词，苏轼的“且将新火试新茶，诗酒趁年华”。因为我们不能老瓶装老酒，甚至不能老瓶装新酒，需要新瓶装新酒，所以是“新火试新茶”。

　　2018年蓝光提出了品牌主张“更懂生活等懂你”，明确了产品主张“善筑中国温度”，这是我们的不变。在新的温度人居时代，在两个主张基础上，“新火试新茶”的结果是，我们推出了我们全新的品牌定位：做温度人居时代的引领者。

　　那么，蓝光凭什么做温度人居时代的引领者？或者说，蓝光怎么去做温度人居时代的引领者？

　　我们首先以变迎变，做温度人居标准的构建者。所以，我们联合中指研究院，发布了2020中国温度人居白皮书，构建“一体两翼三维”的评价模型，希望能推动树立行业标准。所谓的一体就是住宅开发和物业企业为一体的有温度的企业，提供持续的高质量服务。两翼，是指产品和服务，一个是硬件，一个是软件，两者共同构成居住体验，是一个有机体，相互依存、协同发展。三维，指人文、品质、数字化。刚才的教授也分享了数字化，我非常赞同，没有数字化真的没有企业的未来，对房地产和物业企业同样适用。人文是居住空间的目标，品质是居住空间的基本要求，数字是居住空间升级的技术支撑。数字化转型我认为决定着未来企业发展能走多远、能走多长、能走多大的高质量增长。

　　然后，蓝光知行合一，要做温度人居理念的践行者。事实上，蓝光从产品设计、建造实施到后期服务，已经构建起温度人居的全链条能力体系。我们成立产品研究院，以产品研发能力构建产品竞争力，推出六大产品系并不断创新迭代；我们的生产部门，以优筑体系，用不抢工的方式实现又好又快；我们的装饰园林，由蓝本科技公司进行数字化建造，以设计、咨询、管理一体化业务模式，不断提升品质；我们的供应链，高标准把关，与合作伙伴达成共识，形成温度人居联盟；我们的物业服务，以金管家服务为引领，提供阶梯式服务体系，创造“满意＋惊喜＋感动”；我们数字科技，在项目上落地了AIOT智能人居平台，在物业中也推出了生活家服务体系

　　最后，我也想用一句诗来做一个展望，那就是唐朝诗人高适的“莫愁前路无知己，天下谁人不识君”。“温度人居时代”是一个新概念、新提法，但是不能否认，这个新时代真的已经来临。这不是某个企业的温度人居时代，而是整个房地产行业的温度人居时代。我们希望得到越来越多的认同，收获越来越多的知己，引发越来越多的共鸣；我们希望，和中指院继续联合推动，经过2-3年努力实现行业应用，形成品牌房企的温度人居联盟；我们希望，和在座的各位，以及更多的同行一起，共创这个温度人居时代。

　　我是刘老师的学生，正好在今天是教师节，有机会向老师表达感谢，非常的荣幸。

　　尊敬的莫院长、尊敬的各位同行、媒体界的朋友，还有亲爱的合作伙伴，非常荣幸有机会，今天参加品牌发布会，也是非常的感谢主办方这么多年给金地的支持和帮助。我今天跟大家做一个简单的汇报，不会占用大家太多的时间，主要把我们一些积淀和合作向大家做一个介绍。

　　金地是一个老牌的地产公司，目前为止成立32年，可能在座的很多朋友都非常的熟悉，金地在30年中始终践行用心做事、诚信为人的企业理念。经历这30年的风风雨雨，我们始终相信专业，通过我们专业做好我们的事情、顺应时代的发展，自然不会被时代所抛弃，能够顺应时代不断的发展。在这30年发展过程中，我们越来越体会到品牌的持久生命力对于企业的价值。所谓品牌的资产，在于你给社会、给股东、给员工、给合作伙伴创造价值，我们有自己的愿景，做最有价值的国际化企业，在创造价值的过程中，凝聚自己的品牌，形成自己的品牌资质。

　　在品牌三度里面我们认为美誉度更加重要，我们也知道品牌知名度很大，但是如果没有美誉度，这个品牌价值也是有限的。同时我们深刻地理解到一个企业想长久地生存发展，必须去关注更多的社会价值，如果过于关注企业自身的价值，过于关注自身企业的获利，可能你会在发展过程中遇到一些意想不到的困难和问题，对于你的持续长久发展可能是一个比较大的障碍。

　　当然我们说既然你要创造价值，你总要有一个载体。大家知道地产企业做到今天，有时候内部分成两个能力：地产企业是投资推动型的公司，一个能力是你的投资能力，一个能力是你的后期运营能力。当然，投资能力每个公司都越来越重视研究，偏金融化的属性。我们更多把企业运营管理中看中的一些能力给大家做一些汇报，这也是品牌能力的一个支撑，我们把它归纳为七个方面：

　　一是产品创新能力、成本适配能力、高效运营能力、品质工程能力、多元融资能力、优质服务能力、多业态经营能力。随着行业的发展，行业整个利润率一直在下降，如何保证高效运营，去达成投资目的，实现增长，从这七个维度是比较关键的把握。融资能力毫无疑问，都很清楚了，对我们的影响力，当然品质工程、高效运营等等，我会简单地给大家展开做一个汇报。

　　产品创新能力：金地也认为持续的产品创造力对企业的生存发展非常的重要，我们在不断的发展过程中，每隔一段时间都可以看到我们的同行不断的创新，不断的把产品做到一个新高度，一个企业如果你失去了这个产品的创新能力或者创新的动力，可能你很快就会被行业所抛弃，所以我们金地也是在不断的更新迭代我们的产品线条产品线，我们认为产品线只是初步的载体，我们也做了“360度健康景观＋”，个性精装、智能＋等，创造综合的生活场景，而不是简单的立面或者建筑风格，我们认为通过产品规划，要更多地挖掘土地的价值，因为土地资源对我们的挤压非常严重，不去挖掘土地的价值，对经营有非常大的压力。第二通过产品的优化调整，创造更大的价值，为客户创造美好的生活，实现你的客户价值。

　　成本适配能力：我们觉得跟产品的规划能力紧密相接，过去有一段时间，我自己也经历过，大家整个豪宅化，也经历过大家拼命地压缩成本，我们认为对产品的适配能力是非常重要的，有限的成本要花在客户的价值点上，给客户创造价值，有些地方要通过技术手段、技术能力、经验做到合适的适配，有些地方要投入更大的成本，但是投入成本的地方要体现出客户价值，要获得客户的认可，为客户创造新的价值，才能真正展现一个地产公司的能力，全面的提高成本和全面压缩成本都是我们不主张的。

　　高效运营能力：大家也都经历了，现在的运营能力对于很多地产企业已经变成了基础能力，如果你没有高效的运营能力，你跟同行竞争中的弱势非常大，我们现在做投资的时候可以看到，大家往往建立的模型你是6个月、7个月开盘还是12个月、15个月开盘，对你的影响非常大，你能不能做到，在你的竞争优势里面也是一个基础优势。我们也有一个37220管理体系，当然这个体系我们认为就是拿到地以后3个月要开盘，7个月项目要到正负零，22月资金流回正。每一个项目集团线多子分项的模板，每个项目获取之后，三天之内要把项目责任人和2000多个子计划全部填完，这些逻辑关系不能删除，并且计划一旦生成以后，持续地在线上跟进、追踪，会作为你工作的标准和奖罚的标准，同时检视不同的单位，发现他的管理弱项和管理改进项的工具，也是我们激励的依据。

　　品质工程能力：应该说客户随着市场的发育，现在我们的客户非常成熟，非常多的客户对品质有非常高的要求，刚才刘老师也在讲智能化，我们对于工程智能化、信息化、工业化方面做了非常大的投入，我们利用BIM、全装配、装配式的精装修，另外还有智能工地、全过程的建造系统，全过程的质量管理系统，同时集团投入了比较大的力量做全集团的质量管理信息化平台，工程质量可能在短期看来，对你的影响有限，但是对于中长期而言影响非常大。

　　多元融资能力：金地始终保持平衡发展观，用一个稳健的经营方式来经营，所以我们的融资也始终处于行业比较低的水平，这些年都是不到5％。

　　多业态经营能力：行业发展到现在，产品越来越复合，你获得土地以后，往往需要综合的能力以后才能做到综合的开发和兑现。

　　时间关系，不和大家再介绍得更详细。金地今年也在做一个开发管理公司，可以在几个方面开发咨询管理配资待建、和政府合作，既可以全过程开发，也可以分项咨询服务、管理服务，我们也有赖于更全面的服务系统，为大家提供更好的服务，同时为金地去创造价值，这是我们已经推广的一些项目，在有40多个，分布在70多个区域。

　　最后，我们希望通过跟各位同行更多的合作，实现社会资源的最优配置，实现资源化，时代有压力，合作找金地，不管是股权合作、项目合作还是开发代建管理，进行全方位合作，谢谢大家！

　　非常高兴有这样一个机会跟大家交流，我是在这里年份的代表，看到很多老同志非常开心，同时也看到很多新朋友，说明企业欣欣向荣，非常好。下面从两个方面给大家做一下介绍。

　　首先，我给大家介绍一下蓝城。每次大家都会问绿城和蓝城是什么关系，可以说：过去的绿城，现在的蓝城。宋卫平先生搭建了核心团队，在房地产行业打拼了26年，通过十年的转型和六年的小镇开发，为蓝城贴上房地产品质的标签。蓝城现在是保障房建设的领头羊，目前的保障房规模达到2000万多平方米；蓝城是小镇建设的先行者，目前已经落地了88个小镇项目，致力于成为中国美好生活服务商的标杆。这是蓝城集团的基本情况。下面，我重点介绍一下蓝城小镇。

　　目前，小镇是国家发展的大战略，是逆城市化发展中人们二元流动中，率先满足一部分中产以上阶层各种需求的必然趋势，是改善城市结构，解决城乡矛盾，解决和改善中国庞大的农村、农业、农民问题的主要载体。

　　目前国家有战略，各阶层（城市的中产阶层、富人、农民）有需求，投资者有机遇，所以在掀起了新一波小镇建设的浪潮。它充分兼顾了政府（提升区域品位、拉动当地经济、提高人民生活水平）、当地原居民（改变环境、改变生活、增加收入）、消费者（满足他们对理想工作、美好生活目的地的想望）和建设者（在做好社会责任、担当的同时从中获取企业利益）各自的需求和利益，有着各方愿动力的驱动，所以小镇开发的价值无限，是历史发展的必然趋势。

　　现在国家提出了内循环，习书记提出的关于内循环问题，其中它的主要内涵，主要解决三个问题。一是关于提升城镇化；二是老旧小区的改造；三是关于美丽乡村的建设，也就是小型城镇化建设的问题。这里重点要讲的是县域的城乡有机更新，大面积发展城乡接合和广阔的农村的开发，在改造人民美好生活的基础上，拉动国内需求确保中国经济平稳增长。

　　国家从2016年7月提出建设中国特色小镇，已经有4年时间。人们感觉到小镇之路的艰辛和磨练，绝大部分的小镇在探索和实践中走样。纵观主要原因是：对小镇概念理解不透，顶层沒有科学设计，尤其是选址错误、产业定位不准、客户模型、商业模型、财务模型未预先建模。特别是，在项目启动前未进行商业模式的推演等。小镇地产化、小镇土地财政化的思维模式根深蒂固，大家的思维模式还没转过来。小镇推进中举步维艰，尤其在策划、规划、土地供应、产业导入、小镇运营存在不同程度的误区。有些小镇建成之日，便是死亡之时。

　　作为有理想和情怀的企业家，应该承担相应的社会责任。努力去做一个美好生活的创造者、引领者，促进中国小镇健康和持续发展。

　　产业是小镇的基础：产业可以拉动地方经济、增加税收和就业，解决就地城镇化，是改善当地原住民生活水平的主要载体；如何导入合适的产业？必须根据当地的人脉、地脉和文脉，因地制宜，统筹资源，有序的导入。

　　居住是美好生活的载体：居住一方面是提供小镇产业发展的血液，另一方面是人民美好生活的居所保障。小镇只有加入新的居住者，才能更好反哺产业发展，和后期的运营和服务。通过营造居所，使得市民、原住民以及产业人员可以在小镇更好的生活。

　　运营（服务）是小镇可持续发展的关键：小镇是一个有机体，保持活力的关键在于运营。小镇的运营，重点在于产业、商业、颐养、物业一体化管理；建立小镇运营基金，培育小镇健康成长；遵循“众筹、共建、自治、分享”的运营原则；激发小镇居民共同参与管理的热情。

　　小镇是为了让人们更加安全、健康、幸福、快乐、长寿，让社会变得更美好，最终实现大同世界的理想愿景。小镇是比城市更温暖，比乡村更文明的地方，是飘落人间的天堂。

　　习总书记在十九大报告中指出：“中国特色社会主义进入新时代，我国社会主要矛盾已经转化为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾。”不管当下形势如何复杂，时代的主要矛盾不会变化。

　　今天我演讲的课题是很大的一个话题。什么是中国式美好？国家富强，经济繁荣，科技发达，军事强大，人民幸福，家庭和谐，邻里和睦，都是中国式美好。今天，我以点带面，就金科在履行企业社会责任、参与精准扶贫、助力脱贫攻坚，为“中国式美好”所作出的些许努力给大会做一个简单的汇报。

　　伟大成就源自于伟大的时代。改革开放40年以来，两个行业受到了的恩泽金融和房地产。金科20多年的发展“得天地之灵气，吸日月之精华”。这个“天地”、这个“日月”，正是改革开放的宏伟时代，正是中华民族伟大复兴和建设中国特色社会主义的壮丽事业。从原点到跃升，从蜕变到美好，从美好到跨越，金科的每一步发展都有着国家印记。

　　致富思源、富而思进。在企业发展壮大的同时履行企业社会责任，为“中国式美好”贡献绵薄之力，是金科回馈社会、回报党恩的具体体现，也是金科始终如一的坚持。今年是金科成立的22个年头。22年来，，我们坚持履行社会责任，积极投身公益慈善事业，累计公益投入及捐赠近17亿，纳税近400亿，向国家贫困县总投资超300亿，帮助困难家庭10万余户、贫困大学生2100多名、留守儿童5000多名、孤寡老人2000多名。

　　自国家实施精准扶贫战略以来，我们响应国家号召，履行社会责任，参与脱贫攻坚战，4年累计投入4.68亿元大力开展产业扶贫、消费扶贫、公益扶贫，探索民营企业参与精准扶贫的新模式，相继荣获“中华慈善奖”、“万企帮万村”精准扶贫行动先进民营企业等殊荣。

　　一是兴产业，让贫困群众腰包鼓起来。结合自身发展需求、区域资源禀赋，深入贫困地区投资兴业、发展产业，变“输血”为“造血”，实现促发展、助脱贫有机统一。2016年以来，我们累计投入2亿元在7个区县打造特色产业8个，辐射带动2万名群众脱贫致富。如我们在重庆奉节县考察时候发现有一种植物叫豆腐柴，学名腐婢，树叶可以做成豆腐，有止血、安神、减肥、美容等功效。虽然“观音豆腐”传统制作工艺距今已有上千年历史，但老百姓将其作为灾荒年的“备粮”和平时农闲时的休闲小吃食。根本不觉得其中蕴含的巨大的经济价值。我们去考察的时候，老百姓才栽这个树种，觉得不赚钱，企业没有兑现对老百姓的承诺，老百姓很生气，就把它摘回去喂猪，喂了两个月发现这个猪越喂越瘦，老百姓气坏了，后来检测发现它有减肥的因子和元素，于是我们就研发了四款产品，包括减肥的产品。现在我们推行“公司+基地+专业合作社+农户”等模式，采取土地流转、入股分红、订单种植、协议收购等方式，带动当地1335户村民种植豆腐柴4336亩，拉动就业250余人，“树叶凉粉”制作工艺被评为“重庆非物质文化遗产”；

　　又如习总书记在2019年4月16日到重庆石柱县中益乡视察时发现当地养殖蜜蜂是中华蜜蜂，很小，蜂蜜很值钱。我们就紧跟总书记的步伐，深入贫困乡镇进行调研，与当地农旅集团共同投资1亿元打造“中华蜜蜂小镇”项目，构建“花卉种植+中蜂养殖+精深加工”全产业链，同步发展中华蜜蜂科普馆、主题乐园等旅游项目，发展休闲农业和乡村旅游新业态，带动贫困户户均增收3000元，辐射带动全乡整体脱贫，项目所在华西村获评“一村一品”示范村镇。

　　二是消费扶贫，让贫困群众生产动力足起来。我们发挥企业优势和市场开拓能力，，拓宽线上线下销售渠道，助推贫困群众种（养）得上、长得好、卖得出、有。4年来累计消费农副产品超2000万元，完美承担了“中间商”、“扶贫者”等多重角色。这2000万元，包括员工的福利，对外送伴手礼，从包装、设计、产品把关、开发新菜品等等，核心是将金科3万员工、150万户家庭500万业主与消费扶贫直接联通，把“米袋子”“菜篮子”“果盘子”与贫困群众“钱袋子”紧密相联。同时针对脱贫后的巩固期，我们在率先开展消费扶贫专柜的社区场景试点。首批20台专柜在“金科10年城”社区投放运营，成为居民新的“网红打卡点”，单柜日销售额超200元，在便利居民居家购物的同时满足其关注脱贫攻坚、参与消费扶贫的诉求。有意思的是，同时在一个小区的两个社区设置相同数量的消费扶贫柜，洋房区的专柜销售量比高层区要高58倍。国扶办领导考察的时候就问为什么放到这么好的小区，而不是放到人员更加密集的高层或者老旧小区，我们做了说明，他们觉得要在推广。在此基础上，我们捐赠2000万元援建中国西部消费扶贫馆，在更高的平台，在更广的范围营造人人参与消费扶贫的浓厚氛围，构建社会扶贫的长效机制。目前，重庆消费扶贫专馆正在紧张有序的建设之中，争取在今年“10.17”国家扶贫日之前装修完毕、开馆。

　　三是夯基础，让贫困群众生活环境美起来。把基础设施作为脱贫的根基、致富的“跑道”。4年累计在重庆石柱县、忠县等11个重点扶贫区县直接捐赠1.38亿，助力公共基础设施建设和农村风貌改造，以金科力量书写美丽乡村。基建扶贫，主要是修道路，“五改”“六改”，分别是改立面、改厨房、改院坝、改猪圈、改习惯等。

　　四是做公益，让贫困群众心里踏实起来。我们积极参与“光彩事业”和公益慈善活动，捐赠助学、扶危济困，彰显企业责任担当。一是“智志双扶”，隔断贫困代际传播。通过重庆大学“星光班”、复旦大学“光华金科班”以及向区县贫困学生发放助学礼包等，资助贫困大学生2100多名、留守儿童2000余名。二是扶危济困，彰显企业责任担当。通过“情暖万家”“红太阳工程”“专项慰问”“志愿服务”等多种形式，对特困群体实行专项帮扶和兜底帮扶。

　　面对突入其来的新冠疫情，我们时间选派13名志愿者驰援武汉“火神山”医院，参与现场消杀、后勤保障和秩序维护工作，并正月初二就组织捐赠500万用于武汉的疫情防控。当时我们确实不知道形势有多严峻，后来我们陆续组织捐赠1320万元资金及物资慰问奋战在抗疫一线的医务工作者，全体金科科党员缴纳“特殊党费”52万元，全情助力打赢新冠疫情阻击战。9月8日的，抗击新冠肺炎疫情表彰大会上，我公司生活服务集团高勇同志作为抗击新冠肺炎疫情先进个人参与表彰。

　　我们身在闹市、大都市，往往会不知乡间苦；疫情之下，企业也面临前所有的困难。但只要金科还有能力，我们就有义务将企业社会责任担在肩上，放在心里。希望金科这“点滴”之力，能汇聚成爱的洪流，形成美好向上的力量。也希望在座的各位大佬、企业家能为贫困群众的生活生产条件改善、决战决胜脱贫攻坚和小康社会的全面建成出一份力、献一份爱，携手打造“中国式美好”。

　　梁环宇：非常感谢主办方的平台，我是这个平台的老朋友了。在这个平台上九年了，这九年恰恰是联东发展最快、品牌进阶的这九年。

　　今天我演讲的主题是“品质提升，品牌进阶”。这里面核心就是品质，所以品牌做到最后，如果没有好的品质，它的品牌就是撑不住的，有了品质的提升，新的联东有了新的发展。

　　联东发展到今年是17年的历程，目前我们已经进入了大概45个城市，将近240多个项目。但是这17年是不平凡的，我们从2003年到2016年用13年的时间干了100个园区，这个过程是缓慢的积累、经验的沉淀、反复的试错。2016年到2019年我们用了短短的三年时间做了200个园区，这是快速深耕的过程，目前2020年我们用一年到一年半的时间做100个园区，今年一年的时间要拉到80100个。明显的感觉到我们的发展进入了一个由规模到品质的高品质发展道路。短短的17年时间，三个不同的阶段，未来我们想做到600700个园区已经不是梦想，发展通道已经完成打开。目前我们布局的城市，基本所有的一二线城市都打开了大门，包括北京有37个项目，上海20个项目，苏州、南京都基本在10个项目以上，而且开发区引进了80%，发展的大门已经打开。背后靠什么支撑呢？核心是靠你的模式和理念。

　　所以，在发展的过程中，我们也在不断地提升自己的理念，园区的发展核心是解决两个问题：一个是政府的问题，一个是客户的问题，这两个客户服务不好，你的园区很难持续，我们面对的是政府，你必须产业导入、实现税收、引入优质企业，对于客户必须满足他产品和服务的要求。归纳一下，我们对园区的发展来说，灵魂是五好园区，区位好、产品好、服务好、邻里好、口碑好。这样园区才能做得多，在一个城市里面政府广泛的欢迎，同时做得可持续，可以长期经营这个园区，做五好园区是联东永远在路上没有止步的追求。

　　主要是三个品质的打造。个品质是客户品质，园区里面入住的企业是政府最想要的，只有优质的企业才有税收，才有园区的亮点。客户是我们把控的源头，不是谁有钱就可以买我的物业，是谁有税收、谁有成长性才是我的客户。我们旗帜鲜明地提出一句话，政府把资源交给联东，联东把招商的选择权还给政府。反过来对我们招商选资提出极大的要求，我们做两个大动作，一个是大数据招商系统，目前把477万加工业企业，一网打尽都在招商系统里面，能够通过六个窗口找到某某客户，分析我们的企业，进行精准招商。第二是大部队招商，我们建立了1500人的招商团队，分布在主要城市，进行一对一招商和顾问招商，同时项目在各个城市里面进行充分的联动，保证我们的客户品质。随着客户品质的提升，政府把更多的项目交给联东来做，客户品质是抓一切项目的源头。客户品质背后是抓税收，抓长期税收。

　　客户凭什么选联东？我们抓产品品质，一个区位既定的情况下，我们以什么样的设计理念、现场的管控实现我们对客户的承诺？我们讲一棵树的故事，这里罗列了我们在苏州工业园里面的龙爪树的园区的建设跟住宅建设不一样，园区的成本要求更严，适配性更高，对每一个细节、每一个线条、每一个尺寸和功能的把握都非常用心。我用树的例子，我们要求项目老总亲自弯腰干活，抓细节，三天两夜奔赴千里找到跟园区气质匹配的树放在合适的位置。把产品的每个层次，层层抓透、抓执行力。产品同区域里品质，产品的环境和配套上面，更有优越性。

　　抓服务品质，服务的过程就是企业长期保留个交税的过程，服务非常重要，园区的开发建设三到五年，但是服务有45年，工业土地50年，30多年都靠服务，怎么为客户提供长效服务，保留客户？我们的目标是打造客户想离开也离不开的园区，对客户形成强关联和耦合，我们强调运营管理、全生命运周期的管理，为客户进行二次清退、三次清退，保证好的企业进得来，差的企业走得掉，铁打的营盘流水的兵，能够保证园区产业持续升级。我们更多解决企业融资难、融资贵的问题。我们通过园区的平台价值，打通银行和企业之间的桥梁，实现企业快速的融资，获得更好的融资成本。

　　展望未来，我们认为一个品牌的背后，产品是他的骨，但是一个品牌的灵魂是价值观，我们用正念、利他两个词归纳我们做园区的价值观。正念，既然你要做产业，就要正心正念，规规矩矩的按工业的属性建好园区，引进企业，正念之下没有任何的私心杂念，只有这样才能把园区做好。现在有很多不好的现象，拿着产业做各种各样的事情，但凡事情脱离了正念的本质，都不会得到回报，因果循环，一定要正心正念做事情，这跟讲初心是一样的。利他，你做园区你的客户就是政府，就是你的法人政府，你做的价值不到位，别人就不会来，你只有更好的利政府、利社会，才可以更好的提高你，才能更好的快速发展。这些年联东的快速发展是在正念利他的指引下得到今天的成就，但是我们觉得做得还不够，做得更加的利他，这样我们的品牌才能有更好的发展。

　　徐彬淮：大家下午好！我从物业的角度跟大家分享一下，碧桂园服务作为行业里面的领军企业，在物业行业怎么样做品牌的思考和实践。

　　物业行业的发展，从物业服务时代到物业独立时代再到物业的价值时代，在发生着转变，在这样的行业格局下我们看到对物业服务行业来讲，大家做品牌也在不同的阶段，前期是业务拉动品牌的阶段，到业务和品牌相辅相成的阶段，再到品牌牵引服务的阶段，不同的阶段发生着一些改变。在这样的改变下，整个物业行业在做品牌面临着一些问题，包括品牌印记的清晰程度，大家说到物业服务品牌的时候还会想到背后的房地产品牌，房地产与物业品牌之间的清晰度不是很清楚。

　　我们发现物业行业作为服务行业，它的品牌和服务体验的一致性会非常严重地影响到业主和消费者对于这个品牌的认知，物业这个服务型行业和很多消费品行业步态一样，可口可乐说它是快乐的，大家喝了之后就觉得是快乐的。物业品牌，你说它是快乐的，非常贴心的，但可能小区的保安在工作开展中态度严厉一些时，一句话就会导致业主并不觉得这个品牌像宣传的那么好。过去几年品牌还存在自说自话的现象，自娱自乐的现象。品牌的一致性是行业里面一个非常重要的现象。

　　针对行业里面的痛点，碧桂园服务从三个方面打造品牌。我们的品牌也还做得不够好，我们一直朝着这三个方向努力，清晰的品牌定义+一致性的品牌体验+品牌的行业影响力。

　　清晰的品牌定义：碧桂园服务到底能给消费者带来什么样不同的品牌定义？今天就跟大家分享一下我们的思考，因为接下来我们会全新发布碧桂园服务的品牌定义和品牌形象，今天更多分享这样一个思考，巴菲特在投资的时候有6项重要法则，项就提到了品牌清晰易懂的公司就是一个好公司。品牌如何清晰易懂？我们从六个角度去思考它：我们为什么要做这个品牌，这个品牌创造了什么价值，这个品牌的价值观是什么，我们自己有什么，我们要做什么，以及我们怎么样把这件事情做好？从这些维度去思考之后，我们会提出来针对目标受众，他的核心诉求是什么，我们又能带给他什么，最终形成差异化的品牌定位和品牌主张，这是今年我们在做品牌焕新计划的时候在做的核心的方法论。具体的一些实践，请大家期待碧桂园服务的全新的品牌焕新计划。

　　一致性的品牌体验：有了比较清晰的品牌定义，接下来就是怎么样构建一致性的品牌体验，不要让你的品牌宣传和在服务中业主感受到的是两张皮的感觉。我们总结为四个重要的步骤，分别是产品和服务、人员和行为、环境和驱动，传播和沟通。主要分享一下产品和服务方面是怎么联动的，在人员的导入上是怎么做品牌联动的。

　　产品和服务比较简单，就是一个闭环。从客户感知到你的服务是什么样的，有针对性的做服务的提升，重新让客户对你的服务进行评价，不是我们自己认为的满意度是什么，然后把整个环节进行传播。我们上半年做了品牌战役叫“守护者联盟”，通过这个行动一开始对上千个社区，每个社区里跟业主沟通：您对我们社区里最关注的安全问题到底是什么？接下来长达3个月的时间每个社区针对业主不同的对安全关注点的反馈，我们有针对性地做提升和改变。

　　最后让业主对整个社区的安全提升行动做评价：社区是不是真正给您安全感。通过这样一轮品牌战役，真正让我们的服务和我们想传递给业主的品牌价值关联到一起，一次战役、两次战役，怎么样能够长久地让你的品牌和服务真正形成一致，非常重要的是让你的品牌理念走到员工的内心，形成品牌真正的内心动力。我们也做了一系列的各种品牌导入。

　　品牌行业影响力：作为物业行业里面的领军企业之一，碧桂园服务希望做出来的品牌能够真正影响到行业，怎么样能够从利他的角度出发，让碧桂园服务的经验能够更好地帮助到行业里面的企业，我们更多地着眼于行业的痛点。对于行业里面众多的企业来讲，很重要的一点是如何做好社区的增值服务，如何能够通过增值服务获得的更好地支持企业长期的发展。

　　碧桂园服务把社区生活服务的一整套的方法，以及系统形成了一套东西。叫SAAS（SolutionAsAService），我们的解决方案及服务，把碧桂园服务在社区里面的增值服务的能力、经验、机制、系统赋能给行业里众多的企业，这也是我们在行业里面作为一个领导品牌应该做的一件事情。

　　住房和城乡建设部政策研究中心原主任、中国人民大学国发院城市更新研究中心主任秦虹

　　我离开住建部整一年，这一年我在选择做城市更新的研究，因为我的判断是未来城市发展的转型和房地产业发展的转型的聚焦点就应该是城市更新。这一年来，有很多的感悟，今天跟大家分享两点。

　　，我在研究城市更新的时候，很多人在问，什么是城市更新？不就是房地产开发吗？而且很多城市搞的城市更新好像就是房地产开发。

　　我认为，城市更新不是房地产开发，房地产开发更重要的是解决增量的问题，无论是工业、经济、居住，而城市更新是解决城市问题。随着城市的发展，人口密度和经济密度的高度集聚带来的交通拥堵、安全、卫生，以及整个城市的活力，历史的保护，以及环境的衰败等等，城市更新要解决这样一些问题，而不是仅仅解决增量的问题，它和房地产开发是完全不一样的。

　　具体来讲，虽然城市更新有很多模式，比如说工业区的更新，历史文化街区的更新，居住区的更新等等，可以列举出很多类型的更新。我思考了一下，我认为从城市更新的模式上来讲就是三类：类是拆除重建类的更新，把过去的、老化的、危旧的，或者不符合当前经济社会发展形态的一些空间，旧的拆除，重新按照城市的规划来建设。第二类有机更新，尽管是旧空间、旧建筑，但是以保护为主少量拆建的更新，大部分是保留的，尽管它可能是工厂，过去可能是老的街区，老的住宅区，但是它是以保留为主，少量拆建的更新。第三类是综合整治类的更新，根本不涉及到建筑结构本身的更新，只是增加它的配套，完善它的设施，提升它的品质等等。比如说现在老旧小区改造，不涉及到房屋建筑本身的改造，只是完善它的基础设施，提升它周边配套的环境，以及改善它周边的商业设施等，提高它的活力，包括各个城市做的黑臭水体的整治，生态的修复，城市环境的打造等等，这些都属于综合整治类。它有两大特点：一是它不涉及到建筑物结构本身的改建；二是它不改变使用权的权属性质，老百姓的房子还是老百姓的房子，政府的河道还是政府的（不改变）。具体就是这三种，跟过去的单纯的房地产开发，解决产业和居住的增量的问题是不一样的，因为无论是哪一种，拆除重建也好，有机更新也好，综合整治也好，都是解决城市内部发展的活力的问题，解决它的物质性的老化、功能性的衰退，以及空间结构上不匹配等等问题。

　　第二，把我认为的城市更新跟各位分享的时候，他们就说你说的城市更新我们企业都不感兴趣，因为我们参与不了，也赚不了钱。

　　按照以上三种分类，很多企业说，我们最愿意做的是拆除重建类的更新，不让我拆除重建，不增加容积率我根本就没有办法参与，而且过去很多我们所说的城市更新，大量的也都是拆除重建类比较多，因为它是在城市内部，不是在城市外部，在城市内部的存量土地上拆除。比如说过去的棚户区改造，过去几年棚户区改造4000多万户，解决了1亿人的居住问题，棚户区改造就是拆除重建，把旧的棚户区全部拆了，按照城市规划建设新的城市区域，包括城市中国区和过去老工业区的拆迁等等，都是拆除重建类。为什么企业愿意参与拆除重建类？很重要的原因是拆除重建增加容积率，有了容积率这个账就能算得过来。很多人说，有机更新和老旧小区改造、综合整治更新是没有办法参与的。我认为，拆除重建类的更新在少数城市是有必要性，因为深圳是一个年轻的城市，改的是城中村，拆的是村，不是拆城市，所以我认为深圳拆除重建占的比例比较大，但是并不能代表我们所说的城市更新，而且深圳有它的特殊性，跟其他城市是不一样的。

　　其他城市不做拆除重建类更新，未来做有机更新。可不可以？这是我们必须要关注的未来中国的城市更新会越来越少的大拆大建，越来越少地搞拆除重建，更多的是走有机更新和综合整治这样一个方向。当然，我们说的这三类，在模式上可以这样分，实际上在一个区域内的我更新是三种类型并重，从大的方向上来看，我们拆除重建，大拆大建的模式不是政府所主张的，未来的有机更新和综合整治类比例会越来越高。

　　有机更新能不能赚钱？企业能不能参与？其实我在疫情之后一直在跑上海、广州、深圳做调研，开始我也有很大的疑问，因为业内人告诉我这个事儿做不了，但是我调研完了以后还是挺有信心的，比如说有机更新类最重要的两类更新，一个是历史文化街区的更新，一个是旧的工业园区的更新，历史文化街区的更新，比如说永庆坊，万科和政府做BOT模式，在一定程度上是可以运行的，仅仅这个项目的BOT模式也是按照合同经营期限20年是可以进行的，当然政府和企业的合作，大量的拆迁和征收房屋都是政府投的，企业做老旧小区改造，产业的恢复和活力提升的部分。

　　第二类是园区的更新，这里谈两个例子。南京的国创园，原来是江南铸造银元钱的总局，建国以后是南京的第二机床厂。第二机床厂原来就是工业，现在通过更新变成了以产业办公为主，产业展览，相关餐饮配套、文化设施等综合性特色文化创意园。我问他们，这个创意园赚不赚？他们认为从开园以来盈利状况一直非常好，哪怕在疫情期间，他们的运营状况都非常好。他们园区里的租户，投了大量的资金在改造承租的空间，也就是整个园区的大环境是企业投资的，承租的小环境是承租户自己投了大量的钱，所以他们的租户非常的稳定，空置率很低，经营得很好。后来我得出一个结论，产权人自己的物业更新是可以的，因为一方面可以引入租户获取租金，更重要的是有更新之后的产业物业价值的提升，同时他本身是业主，他可以用房屋抵押融资。二房东模式，租来的物业再做有机更新，肯定是有很大困难的，因为除了吃租金差之外很难融资，也很难得到资产的。

　　第二个案例：上个月我又去看了广州的海珠同创汇，它过去是一个旧的农村工业区，大量的纺织布品的仓库，条件比较差的低端的物流集中的地方，原来是非常低端、非常差的村里的工业园区。后来经过同创有机更新，原来的那些厂房结构全部都保留了，只是把基础设施、外立面和整个园区的环境配套全部做了更新，三年内预计达到的目标是产值30亿，税收1.2亿，拉动线万个。为什么叫唯品同创汇？因为把原来卖布料的低端服装产业全部提升变成了现在的服装设计产业的一个集聚地。当然投入的资金量非常大，他们是二房东模式，是20年。

　　经过调研，通过这个案例的研究，实际上城市的有机更新企业是可以参与的，不一定非要大拆大建，走房地产开发式的更新企业才能更新，有机更新也是可以参与的，无论是园区的更新还是单体更新，无论是自主更新还是租赁式的更新，主要是解决好提升空间的环境，融合科技的创新，推动产业升级，完善产业生态，丰富服务体系等方面的问题。但是有机更新的盈利模式和房地产开发的盈利模式是完全不同的，所以开发企业要参与到城市的有机更新，我认为是要转变观念理念和整个运营模式的。

　　第三类城市更新综合整治涉及到公共环境，比如说河道、生态、绿化、绿地等的环境更新都是政府投资，我们不用探讨。我们探讨的是非常重要的，现在中央大力推的老旧小区的改造。老旧小区改造企业能不能参与？怎么参与？老旧小区改造作为城市更新的主要内容，国家已经开始在政策上进行推动了。去年底的中央经济工作会议就已经提出来要推动老旧小区改造，去年已经安排了1.9万个老旧小区改造，今年两会又提出来老旧小区改造要改造3.9万个，涉及到700万户，为了推动老旧小区改造今年4月3号财政部的文件就已经提出来“将老旧小区改造纳入专项债的支持范围。”今年的6月19号，国务院常务会又提出来“今年要将对城镇老旧小区改造安排中央补助资金，鼓励金融机构和地方积极探索，以可持续的方式加大金融对老旧小区改造的支持，运用市场化的力量让社会参与。”老旧小区改造按照国家的部署，到“十四五”末期，也就是再过五年，我们要把2000年之前建的老旧小区全部改造完毕，大概是17万个，老旧小区改造到底企业能不能参与，有没有盈利模式？我认为可以探讨。老旧小区改造中央和地方的财政的补贴政策已经明确了；第二政策性金融支持也是作为落实国家战略的重要支撑点，也是中长期的银行的政策性金融支持是可以到位的；第三是增容不增户的政策。老旧小区改造不能拆除重建，因为拆了，像棚户区那样改就变成了大拆大建，又变成了房地产开发。老旧小区在不增加户数的情况下，能增加容积率，增加小区的商业配套服务设施，为投资人提供营业的空间，现在是可以做到的。今年6月30号北京《关于开展危旧牢房改建试点工作的意见》，在这个《意见》里面就有增容不增户的政策含义。如果我们对老旧小区改造进行少量的拆建或者是少量的增建，但是不增加户数的话，我认为可以解决企业参与老旧小区改造盈利的问题。

　　我认为城市更新下一步一定是城市转型发展的主要方向，也是提高城市发展质量，满足人民美好生活需要的一个重要的抓手。所以企业要关注城市更新，下一步通过城市更新来推动行业的健康发展。

　　2020，一场突如其来的全球疫情，深刻的改变了世界。但正如恩格斯所说，“没有哪一次重大的历史灾难，不是以历史的进步为补偿的”。诚然，新冠疫情是一次全球健康危机，而危机背后，却也是国家、社会、行业进步的契机。自国务院制定《“健康中国2030”规划纲要》，再到七部委联合发布《绿色建筑创建行动方案》，特别强调“提高住宅健康性能”。国家、行业正逐渐从建筑视角转向人的视角，从关注能耗的绿色建筑转向以人为本的健康建筑，并将科技作为实现健康的重要手段。中海作为房地产头部企业之一，必将坚定的参与到这一行业的转变、升级中来。

　　中海在绿色健康产品的实践中，始终坚持三项原则：以客户为中心、以科创为驱动、以先天绿为源点。坚持以客户为中心，对客户已识别、未识别需求进行准确洞察，从了解客户、理解客户到成为客户；坚持以科创为驱动，以场景式方法打造健康交互体验；坚持以“先天绿”源点，是中海绿色健康住宅的初心，也是应对全球气候变化、提供可持续产品的“公民责任”。中海始终认为，健康的居住环境不是由设备维系的、与外部隔绝的“太空舱”，而更应亲近自然，拥有微风、暖阳、鸟语和花香。以更科学、合理的规划布局和户型设计，改良风、光、声、热等客观要素，使建筑自身具有先天良好的物理环境，再辅以少量设备，以更低能耗达成同等舒适度。

　　可感知、可量化、可信任、可依赖，是中海绿色健康住宅的研发策略。从身体感知、数据感知等角度构建可感知的健康环境，逐步落实到可量化的技术指标、措施和系统，再形成可信任的标准体系，最后成为客户可依赖的中海品牌。“可感知”具备两个层面的含义：个层面，综合考虑各环境指标，以体感舒适区间作为最终的成功标尺（如建立空气温度、湿度、区域风速的协同控制，而非单一的将温度或湿度稳定在某个区间）；第二个层次，将不易被感知的健康指标，如空气、水质污染物，通过智能显示、自动调节，实现与客户的实时交互，并辅助客户完成自我求证；“可量化”是制定技术解决方案的成功标尺和前提条件。中海借鉴国内外健康标准，充分考量中国人的生活环境与习惯，将相对模糊的健康体验拆解为可量化的数据体系，并建立了从指标到措施的系统方案；“可信任”决定中海绿色健康住宅的市场成败。为此，中海建立了一套更为严苛的企业标准，以实现真正交付给客户绿色健康的产品，赢得客户信任。研发团队参照30多项国际、国家、行业和地方标准，结合自研技术及产品特色，最终经过客研筛选，确定了131项健康技术，形成了《中海绿色健康住宅企业标准》。“可信任”强调“连接自然、客户感知、全系速推”，打造“可依赖”的中海绿色健康品牌。在全系列产品均至少满足国家绿色一星认证的基础上，推行更为严苛的中海绿色健康企业标准，践行每一位中海客户的绿色健康生活理想。

　　中海应用木桶理论，以最敏感家人作为设计指标：让“儿童级”成为空气环境的健康代言、让“女神级”成为优良环境的产品标签、让“家中宝”成为守护系统的衡量标准、要让“顶梁柱”成为心情系统的设计标尺，给予客户四维呵护，实现适配家人的专属健康。

　　近两年，北京中海在限竞房类产品内率先创新研发了90㎡以下的三面宽户型（瀛海府）、140㎡以下的四面宽户型（望京府），以及美学豪宅产品中海甲叁號院，引领行业不断进步。这些标杆产品广受客户认可，是市场对于北京中海创新力、产品力的充分认可。

　　2020年，北京中海本着中海集团坚持立足于客户的产品观念，对客户需求进行广量调研、精准发掘、细致研究，并结合自身形象展示方式迭代，形成GOAL·PRO四大升级法则，并以“小而精”的悦燃系、“优而全”的拾光系、和“阔而尊”的藏峰系三大产品系核心空间功能带来全新体验。GOAL·PRO：Gather聚厅精研，Optimal收纳最优，Anticipatory美好先验，Linkup社交联结。以藏峰系为例，作为北京中海端内容，在塑造方面希望给予客户更为身份感、独特感、圈层感的体验。而作为北京中海高端产品线藏锋系的作品，中海甲叁號院更是倾注北京中海的全部心血。中海甲叁號院200㎡户型中的聚厅面积占比则相较其他产品系有了质的提升，从传统豪宅“厅空间”面积35％的比例，提升至50％，可实现全部23种生活场景，将功能性发挥到了。藏峰系产品作为高端产品系，强调展示型功能的收纳，将部分的玄关、聚厅、餐厨、衣帽收纳进行具有展示效果的收纳设计，使收纳变为收藏，使业主变为藏家。同时北京中海针对拾光与藏锋系产品中的独立主卧套空间，还特别设计了具有MiniBar功能和梳妆台功能的尊享收纳空间，全面比肩国际五星级酒店套内功能，实现高端生活品质升级。展示方面，中海甲叁號院的美学馆和时光之厅，这些场景氛围的沉浸式体验，正是北京中海业主未来美好生活的真实写照。whatyoufeeliswhatyoullhave.

　　中海与AECOM景观事务所联手打造的奢享典藏级园林中，通过折叠绿洲的设计，将景观本身演绎成一场自然的装置艺术，将传统中式园林中的山水、地形、植物、建筑四大要素集于一身，通过西方“立体折叠”的空间优化方式，造就了一处西技中魂的私享心灵绿洲。

　　作为工科地产的代表，中海地产通过科技手段及客户精研，用数据做到客户心中的“懂我”；基于产品人视角，做出让产品人自己心动的产品，让客户感知到设计所能带来的美好。

　　9月10日，由北京中指信息技术研究院中国房地产10研究组主办，中指控股（CIH）、中指研究院承办的2020中国房地产品牌价值研究成果发布会暨第十七届中国房地产品牌发展高峰论坛在北京召开。众多中国房地产品牌企业代表参与会议，并进行经验分享。会上，与会嘉宾以《存量时代，品牌房企如何通过城市更新焕发市场新活力》为题，开展了对话研讨。

　　刘李佳：本场对话研讨的主题是存量时代品牌房企如何通过城市更新焕发市场新活力？

　　大家都知道，企业发展需要寻找新的引擎，现在城市发展在由扩张转向更新，尤其是布局一线、二线，以及三线城市的房企，城市更新是不二的选择。今天我们请来各位大佬，华山论剑，大家围绕三个词、品牌房企、城市更新、市场活力这三个词跟大家分享经验。

　　首先，有请庾来顺秘书长，大家知道广东省三旧改造协会是推动广东省三旧，旧城镇、旧厂房、旧村庄改造事业的重要力量，请您谈一谈三旧改造对品牌房企的市场机遇。

　　庾来顺：尊敬的各位嘉宾，下午好。三旧改造是很土的名字，符合广东的低调、务实的作风，也是我们对情怀的一种追求，所以把这个土的名字保持到现在，我们的协会也叫三旧改造协会。三旧改造是国家在广东节约集约用地的示范省的一项政策，也是示范省建设的一项重要内容，现在已经变成了广东省地方的重要的工作名片，也取得了非凡的成就。广东省三旧改造协会也是省级三旧改造协会，目前我们主要的会员单位也是以广东的品牌房地产企业作为协会的主要主体，也是协会服务的对象。三旧改造在广东已经进行了十多年，如果说它对品牌企业的市场机遇，刚才秦虹老师已经说得很清楚了，把可能认识到的三旧改造的市场机遇基本都谈到了。我做一点简单的补充。

　　广东三旧改造是旧城镇、旧厂房、旧村庄，简称三旧改造。在广东等同于城市更新，我们分管的副省长说三旧改造就是城市更新，城市更新就是三旧改造。广东的三旧改造经过了这么长的历程，但是仍然是刚刚起步，是方兴未艾的事业，是非常复杂的一项工作。我认为它与房地产开发完全不同，它非常富有挑战性。在存量时代，三旧改造是品牌房地产企业的一种必然选择，因为现在社会城市化建设的进程已经进入存量时代，尤其是增量的扩张需要占用大量的耕地，耕地的占补平衡越来越难，代价越来越高，所以必须利用存量建设美好的城市。尤其是在广东，这种感觉越来越明显，因为珠三角开发强度非常之大。品牌房地产企业选择三旧改造，选择城市更新是必然的，也是一种英明的选择，也是契合当前政府的政策导向。广东的三旧改造市场潜力非常之大，我们新的三年行动规划，比如说广东要完成15万亩的三旧改造的任务，形成23万亩，完成投资3.5万亿以上，尤其是现在投资的强度，工作力度非常之大，目前还有234万亩的三旧改造资源，市场的前景非常广阔。当然，要做好城市更新工作，品牌房企要进行战略转移，要苦练内功。城市更新是一项复杂的工程，做三旧改造要开动脑筋，不仅仅是瞪大眼睛，这是我对品牌房企的建议。我们愿为大家做好服务。谢谢大家。

　　刘李佳：广东的三旧改造机遇很大，而且顺应市场也顺应正常。下面有请蒋安绰先生，特色小镇是推进我国经济转型升级以及新型城镇化建设的新引擎，其模式与普通的房地产项目有所不同，作为行业领导品牌，小镇模式的成功关键要素是什么？而绿城的核心优势又在哪里？

　　蒋安绰：蒋安绰：各位下午好。自2003年，绿城创始人宋卫平先生提出小镇理念，绿城在特色小镇的开发和运营上已经坚持了近20年，有了一定的基础，总结了一些经验和心得。做小镇重在运营和坚持，因为小镇与传统房地产确实不一样，小镇应该“去房地产化”，或者说“弱房地产化”。如果小镇里面有房地产，可能也是其中很小的一块，我们叫生活区。因为小镇是产业主导的，以产业引领，以商业经营，以生活配套服务为主调，生活服务来引导做好经营工作。小镇重在运营，而不是简单的房地产开发，也不是简单的建房子、卖房子，应该是一个完整的体系。绿城经过十几年的摸索，对小镇也有非常深刻的认知，为了迎合刚才说的小镇的特点，绿城提炼了五大亮点：一，策划和规划能力，因为一是小镇有产业内容、商业内容、生活服务配套内容，甚至是教育等等，我们有了策划和规划的能力。二是，产业资源的整合能力，绿城引入了很多的资源，包括科创类、教育类、农业类等等，也包括医养、康养类的产业资源的整合。三是，生活服务的经营能力，因为住在小镇的人需要被服务，所以服务的板块非常重要。四是，出色的产品营造能力，这是绿城最明显的标志。最重要的是小镇的运营能力。小镇需要持续运营，特别是等整个小镇建设完成以后，要持续不断地运营下去，甚至后续的小镇的盈利点、平衡点都是运营的结果。所以，我们希望和在座的一起把中国的小镇做好，做出品牌，做出知名度，推动中国的乡村振兴。

　　刘李佳：下面有请胡伟平先生，大家知道卓越置业获得今年房地产城市更新领先品牌，也曾和中指院合作出版过戳月城市更新白皮书，更参与了今年中国城市更新评价指数广东省课题研究，请胡总谈一谈未来城市更新有哪些趋势？

　　胡伟平：接触城市更新将近十年了，这个是我谈的，一般我们跟庾秘书长他们谈的是组织机构的建设、责权的分工、政策的制定、规则的制定、市场的反馈情况，怎么样让市场和政府审批者，规则制定者进行更好地沟通，达到共赢的局面。卓越城市更新集团是在2014年元月成立的，在这之前就是更新办了。这个过程走下来，谈两点体会跟大家交流一下。

　　，城市更新从理念和指导原则上来讲，只要跨入这个领域，首先要有心理准备，这是一个长期的工作，跟招拍挂、协议拿地开发建设完全是两码事，你必须要有长期投资的准备。这是深圳以外的企业到深圳投资，掉下去的原因，就因为准备不足。

　　第二，要考虑到做城市更新不是企业在盈利，而是在做社会公益事业，要有社会责任的担当。像秦主任介绍的，城市更新不是一个空间的生产过程，它是一个生态修复、城市经济的转型升级、人口安置、社会治理、把过去老城市的遗留问题要解决的过程，所以你必须要有担当才能进入这个行业。

　　第三，在城市更新过程中我们不能被动，作为企业参与者要主动跟政府相关部门，在政策制定、操作过程中多交流、多沟通，不能只站在企业的经济效益上来谈你的利益，谈你的项目要求，这也是我们反复提出来成立广东三旧改造协会、深圳市更新协会等搭建交流平台，与政府之间多沟通，多做交流。

　　操作层面说四句线、拓展一个项目过程中，到一个城市里面，除了正常的二级开发报建，研究政治、经济发展、人口情况以外，一定要关注这个城市里面的主要领导者对城市更新的态度。否则的话，你的项目拓展的也没意义。

　　里面涉及到公建配套的责任，最现实的是上个星期接触到的深圳市现在有些区推动一些体育运动，原来正常的公共配套设施按照图则，城市设计的控规都配了，别人建议除了学校能不能做一些公众的网球场，提出来以后，但是所有的量都上完了，不能做了，可是为了社区的平衡和整个运动健康导向来说，我们可以想办法，增加承重量后可以在屋顶上配建2000平方的网球场，这就是担当。

　　补充一点：实际上拆迁是最难的，在操作层面一定要处理好政府、企业、业主之间的关系，因为这些土地已经出让了，产权不是你的，不是开发商的，也不是政府的，你怎么把它平衡好。这个过程中要充分把政府的年度考核内容，结合企业目标和小业主的诉求变成大家的考核目标。

　　在地产这个行业进入了全面房住不炒，而且要全面减少金融化的大背景下，城市更新提了很多年了，但是城市更新的本质方向我们一直在思考：什么样的城市更新才是的城市更新？我们的理解是，人性化的城市更新才是的城市更新。我们通过调研，也通过中指院的三个报告、品牌三度的报告、城市研究报告等，我们看得出来城市人对哪三个方向最关注。个方向是文化，我曾经住的那个地方改造的变化；第二个方向是健康，健康分为两个层面，生理的健康和心理的健康；第三个方向是绿色，也就是绿色性的智慧健康。我们整合了资源，做了几件事情。

　　一是和日本医疗方面进行了全面的合作，包括日本的一些大学，做了中国高端的健康管理中心，吸收了一些理念。因为原来中国的中医理论传到了日本，再传回来，我们反思了一下，有些东西我们忘掉了，比如说“健康源于自治”的理念。我们跟京东方合作，在医疗城里有一个健康产业园，用产城融合的模式更快地进行城市的更新。我们的客户最关心的是健康这个核心议题。我们引入西方先进的梅奥医疗模式，打造“4H”标准新型医疗服务综合体，做了一个升级板块。

　　很多地产公司都不愿意进入四五线城市，因为人口净流入很少。但它们也有自己的成长模式，就是产业的升级更新，因此也给房企带来很多新机遇。我们进入的县城有中国各类基础产业集群，有各品类农产品产量基地，伴随这些产业，我们交互合作共同成长。

　　首先，从房地产领域，或者从资管的角度重新定义一下什么是城市更新。提出城市更新的国家是1958年的荷兰，它的大背景来源于基于旧有的城市格局，满足不了现在人对于购物、消费、办公、生活等一系列的需求而衍生出来的一些政府行为。基于此不管是商业地产也好，还是资产管理公司也好，我们对于它的定义是来源无它但又高于它，从资管的角度来讲我们是通过规划、建设、整改等等维度实现区域周边的产品升级、功能升级，以及生活场景升级的核心目标，让更多的人享受到更美好的生活。

　　第二，在这个大的背景基础之上，衍生了一个很重要的商业资产管理。蓝光文商旅集团为什么在退的阶段，今年又做了备受行业瞩目的类REITs的退出，主要的原因是基于我们对城市更新有全程的操盘经验。主要表现在，城市更新有几个核心的内容，包括大片区开发、小片区开发，以及单体商业的整体改造，我们在大片区开发改造方面和政府、资方、基金方都有类似的合作，我们在天津、昆明有近千亩以上的包含乐园、酒店、写字楼、办公等多功能业。

作者：admin

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