2020与2021年新年交替之际，江北核心区迎来了交付潮，几天之内，江北核心区三大神盘交付。
奔波于多个交付现场，令我印象最深刻的不是江与城物业服务、绿地海悦的一线江景，而是和一位金地风华国际业主的一段对话。
不知从何时开始，在很多人的认知当中，江北核心区的概念被局限在长江隧道与扬子江隧道之间，更有甚者将其集中在七里河以北，扬子江隧道以南区域。
从此次交付来看，这种潜在印象不仅存在于买房人之中，同样也开始于业主之间蔓延。
同时，一道价值鄙视链逐渐形成，七里河以东扬子江隧道以南区成为价值高地，七里河以西，长江隧道以东的隧道口片区位居第二......
由此而产生的口水也是非常多，前几日交付的江与城便在江北的买房圈中掀起了轩然大波，江与城独一档，隧道口片区与南工大板块无差异等等。
口水颇多的背后，是大部分买房人对自身所持有房产的价值肯定和未来高收益的期待，这也在一定程度上干扰了对产品及其区位的客观判断，那么核心区真的存在所谓的价值链吗。
根据2015年江北国家级新区批复公布的相关图示规划以及相关文字介绍，江北新区中心区规划范围南至长江，西至七里河，北至沿山大道，东至定向河路、浦东路；规划用地总面积约16.1平方公里。
随后在2017年8月，江北新区规划与国土局网络发言人在回复的江北新区核心区范围上表示，核心区的具体范围为东沿滨江大道横江大道，南至虎桥路，西至江北大道浦口大道浦滨路五桥连接线浦乌路，北至定向河路。
核心区总范围约33.2平方公里，相较于之前2015年所规划的16.1平方公里，扩容了17.1平方公里，而所扩容的部分主要集中在七里河以西部分，包括了隧道口片区、研创园片区，除此之外还抛除了江北大道快速路以北和扬子江隧道以东区域。
在2017年之前，只有华润国际社区属于核心范围内，2017年之后，雅居乐滨江国际、正荣润江城、润锦城、保利西江月纷纷成为核心区的一员。
江北核心区是人为定调的地理概念，那么抛开核心区的地理概念来看，江北的价值高地是否和现行的核心区地理区划重叠。
在江北核心区的概念之前，其他新城的发展并没有明确的对核心区域进行具体的地理划定，不过城市中心的概念依旧能够深入人心。
如老城区以新街口为中心，沿中山路、中山东路、中山南路轴线形成城市核心区域，河西以元通为中心，沿江东中路、河西大街聚集城市核心资源。
由此可见，在主城、河西并没有对核心区进行人为划定的背景下依旧形成了城市价值高地，所谓的江北核心区，换而言之就是聚集城市顶级资源的区域。而且根据已落地的城市规划来看，距离资源中心越近其未来价值越高的大趋势是成立的。
再回到江北核心区的规划中来，在第一版核心区规划中，该片区主要聚集的是医疗、商业、重大基础设施，这也是传统意义上的城市顶级资源。如新街口的商业中心，河西的总部楼宇经济。
而在第二版的江北核心区规划中，划入了研创园片区、隧道口片区，面积翻倍，这其中最重要的变化是划入了研创园和隧道口的科创产业聚集区。
研创园的全称为南京江北新区产业技术研创园，位于国家级江北新区滨江区域，总规划面积17平方公里，托管企业服务范围约7.8平方公里，共24.8平方公里。
规划人口24.7万人，定位打造“宜业、 宜资、 宜居”之城，成为创新产业、人才、城市三者融合发展的国际性高新产业孵化和科技创新产业基地。
作为江北新区“芯片之城”建设的核心承载地，核心区研创园片区聚焦发展集成电路设计、智能制造研发、大数据云计算人工智能三大主导产业。
从研创园的沙盘图可以看出，团结路以东地区产业大厦林立，孵鹰大厦、腾飞大厦、扬子科创中心等多座地标大厦已经投入使用，是目前核心区内成熟的区域。
而团结路右侧主要为居住用地，包括人才公寓、佳源广场玖棠府，还有正在建设中的万达广场。
值得注意的是，此前传出南外的地块在该沙盘上还是一处水晶体，即图里标注的“滨江高中”所在位置，具体会引进什么样的教育资源，还是让我们拭目以待。
不难看出，这两个片区相较于第一版的商业、医疗聚集区，更多的是产业布局，尤其是研创园，聚集了大量的科研用地，辅以商业、住宅用地。
将产业规划聚集区划入核心区范畴也就意味着，在整个江北新区的城市规划中，高端产业也同样属于城市顶级配套。这也是研创园片区是江北核心区不可分割一部分的重要原因。
城市人口随着产业布局而流动，河西作为整个南京楼市的天花板最重要的原因是其是整个南京的总部经济、金融业的聚集地，从而带动了大批量的高端产业人口的落户与就业。
这样来看，核心区的功能定位就显得十分明确，七里河以东扬子江隧道以南片区承担江北城市功能与界面展示的重任，而研创园则成为整个江北的产业高地，产业核心，江北双核心格局清晰可见。
之所以当下楼市会形成以500米高楼为中心向外扩散的楼市价值论是多方面形成的。
首先就是在大部分人眼中，未来的城市中心就是高楼林立，公共配套资源集聚的地方，殊不知江北能否成为真正意义上的主城，依赖的是产业聚集，尤其是研创园所打造的“基因之城”这种人无我有的标杆产业。可以说，江北核心区的产业高度直接决定了江北新区能够走多好，走多高。
随着核心区研创园片区的产业不断完善，产业人口聚集，居住需求增加，供需天平开始倾斜，在宅地有限的情况下，无论是新房市场还是二手房市场都将迎来发力。
其次，由于研创园片区新楼盘较少，在这个酒香也怕巷子深的时代，缺乏板块发声从而导致片区的价值没有成规模、持续性的输出，长此以往逐渐成为江北核心区的背景板。
除了产业，江北重量级的商业体砂之船奥特莱斯、万达广场，五星级酒店瑞斯丽酒店、长江之舟、南京丰大国际项目，以及青奥体育公园等重要配套都在此落户，板块能及可见一斑。
一言蔽之，抛开人为划定的核心区概念，所谓的核心区域必然是聚集了城市资源的板块，不难看出，未来的江北新区将会形成两大核心区域，其一为绿地海悦周边的城市配套核心，其二为金地风华国际、保利西江月周边的研创园产业核心。
从整体的规划高度来看两个片区基本无差异，而在未来的二手房市场表现来看可能会由业主心态，市场供需平衡、单一产品品质形成部分差异。那么问题来了，你觉得近期交付的核心区三大神盘未来谁的涨幅将会最高？欢迎在评论区评论留言。
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