12万㎡卖12套21万㎡全售空！合肥区域“鄙视链”

　　12月第53周，也是2020年下半年的结尾，相比前两周的大规模推盘，本周合肥

　　据统计，上周合肥市九区商品住宅新增供应867套，环比下跌57.8%；成交1779套，环比下跌5.5%。

　　分区来看，庐阳高新经开政务等四区商品住宅新增供应为零，环比表现中，仅包河蜀山两区供应量较上周有所上扬，其中蜀山区仅供应32套，而包河区供应703套，环比上涨19.6%，供应量领跑。

　　成交方面，蜀山、庐阳、包河、高新经开5区成交量环比下滑，新站滨湖与上月持平。

　　其中瑶海区成交213套，环比上涨147.7%，涨幅最大；滨湖区成交393套，环比上涨0.5%，成交量领跑。

　　根据最新统计，蜀山区库存3118套、庐阳区库存3381套、包河区库存3672套、瑶海区库存5234套、高新区库存2101套、经开区库存1273套、政务区库存59套、新站区库存7579套、滨湖区库存4021套。

　　并且有7个区的库存出现了环比下跌，这意味着，如果接下来一段时间没有新盘上市的话，市场上很快就会出现供不应求的状况。

　　据不完全统计，2020年第53周（2020.12.27-2021.1.2）合肥共有7盘推出853套房源，房企推货积极性明显降低。

　　并且从推盘项目分布区域来看，“市区推盘不够，县区来凑”，县域推货项目主要集中在肥西及肥东两县，而市域中，仅新站及包河有项目加推。

　　上周肥东三盘加推，其中奥园东璟里、信达碧桂园均为首开，这两盘的首开成绩，在肥东算的上是佼佼者。

　　奥园东璟里位于肥东机器人小镇，周边楼盘有合肥孔雀城，目前在售小高层、多层，均价11100元/㎡。

　　总的来看，周边的新建商品房较少，主要为自建住房或者安置房，属于正在开发的区域，地缘性客户居多。项目首开去化超5成，已然是不错的成绩。

　　信达碧桂园位于东部新城核心区，毗邻和睦湖公园，周边有安师大肥东附属实验学校。

　　不过相比其他项目，信达碧桂园更靠近肥东火车站，可共享和睦湖周边资源，并且与传闻中的万达地块距离较近。

　　交通方面，即将开建的地铁2号线延长线，经肥东高铁站后，沿四顶山路南北向穿越整个核心区，且底站位于核心区内，未来将与地铁6号线相接。

　　配套完善为信达碧桂园赢得了更多客户的心，而肥东某盘就没那么好运了，加推仅卖了1成多。

　　该盘虽然也有2号线地铁口、商业以及学校，但是却没有“干”过这两个纯新盘。

　　不得不说，2020年是肥西的爆发年，市场上呈现出一种“百花齐放”的状态，2020年新入市的楼盘根本不愁卖。

　　2、肥西作为合肥三县之一，一直受到诸多购房者的追捧，区域价值和板块潜力逐渐被挖掘；

　　3、肥西不限购，承载了一部分来自合肥周边区域以及外地的外溢客群。在近期合肥补社保行不通之后，那些在市区买不了房的置业群体，首选之地就是肥西。

　　琥珀晴川里也是赶上了好时候，该盘从2018年拿地至今，已经有两年多的时间。从年初该盘就传出开盘消息，到上周真正入市，已经过去了整整大半年。

　　试想该盘要是在之前上市，也卖不出这么好的成绩。毕竟那个时候，板块内金科博翠天辰、高速时代首府、龙湖景粼玖序、乐富强悦融湾等盘，还在艰难去化中。

　　每次路过工业园板块，路边各家小蜜蜂像是看见“猎物”一般争抢。如今，不少项目都成功解套了，骆岗生态公园（原骆岗中央公园）的建设也初见成效，板块的热度也随之提升。

　　中海熙岸是中海在合肥的第10个住宅作品，项目首开至今去化可观。虽然价格在新站比较高，但从市场来看，认可度还是比较高的。

　　项目靠近北二环，距离庐阳区仅一河之隔，所以虽然产权是新站区，但是地理位置上中海对外宣传的是“庐阳北”。而且还有个利好，明年涂山路打通淮北路之后，项目就更加靠近庐阳区了。

　　中海附近竞品有斜对面的乐富强悦澜湾。该盘目前在售均价12400元/㎡，不过与中海的精装品质不同，乐富强是毛坯交付。所以两家在具体客群定位上还是有着差别的，倾向于改善需求的客群则更看重中海。

　　整体来看，市场仍旧处于两极分化的状态，市区红盘一房难求，反之地段不好、产品力不强、性价比不高的楼盘，只能是不温不火。

　　热门区域比如政务区、滨湖区、高新区、经开区“房荒”依然严重，并难以解渴。可以预测，这些区域房价上扬、买房门槛高依然是明年主流现象。

　　主城区房源选择较少。比如蜀山区作为合肥老城区，一直是市民安家置业的首选之一，不过近年来蜀山区陷入了房荒的境地。

　　据统计，2019年合肥市区共成交了35宗居住地块（含商住），蜀山区只占了3宗。2020年蜀山区虽有7个纯新项目，但其中4个位于小庙；国购和奥园项目占地面积仅20多亩，体量有限。可以说，蜀山区7个纯新项目，只有佳源花海印象能缓解区域房荒。

　　而一些原本就冷门的区域，比如新站区、肥东县、长丰县，本身库存较大，加上海量纯新盘房源扎堆入市，供大于求，房价失去了上涨的动力，“打折促销”依然是主要手段。

　　1、尽量买在合肥城市重点发展的区域。一些配套兑现慢、区域预期低、库存比较大的板块谨慎选择。

　　2、有着非常明显价值点的楼盘，学区、地铁、品牌满足其中一到两个因素，就可上车；

　　3、买房首选大品牌不是一句空话，毕竟现在房企洗牌太快了，这是避免房子烂尾唯一的途径。

　　一直以来，合肥楼市都存在板块分化、楼盘分化。远郊板块、泡沫板块和价格虚高的项目去化都比较差，而热门楼盘根本不愁去化。

　　如今新的一年也来临了，房企新的销售任务也来了，接下来还将迎来一波楼市推盘热潮，买房人可以趁此机会好好挑选。

作者：admin

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